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930房地产调控政策点评:降居民杠杆,去结构泡沫

930房地产调控政策点评:降居民杠杆,去结构泡沫

类别:行业研究 机构:中信建投证券股份有限公司 研究员:杨荣 日期:2016-10-11

1、结构化问题采用结构化调控措施。今年以来,全国各地房价普遍上涨,但是部分城市房价上涨超过均值过高,房价结构化问题凸现,在政策调控上,没有采取全国的性政策而是各地差异化调整政策。房价上涨过快的城市,北京、深圳等城市分别出台同当地实情相符的政策。房价的结构化问题采用结构化调整政策。

    2、政策的主要着眼点。其一、提高购房标准,外地户籍需要有5年的社保纳税证明;二套房,认房又认贷;其二、提高首付比例。首套房首付比例提高到35%以上,二套房首付比例提高到50%以上;其三、限购。居民只能购买两套,或只能购买1套;其四、严禁地产商虚抬房价;其五、严控中介机构虚抬二手房价。

    3、居民增量的杠杆率提高过快。上半年,居民按揭贷贷款增量4万亿到4.5万亿,新增人民币贷款7.5万亿,增量部分的居民杠杆率达到53%-60%,居民加杠杆增长过快。流动性是推高房价的核心因素,居民加杠杆过快带来房价过快增长。借助提高首付比例来降低居民杠杆,从流动性角度控制房价上涨。

    4、信贷将转向PPP等政府基建项目。(1)我们在《债务周期:风险与化解》中提到,我国债务风险较高,主要是非金融企业的杠杆率过高;但是居民和政府的杠杆率过低,从而可以借助杠杆转移的方式,提高居民和政府的杠杆率来降低非金融企业的杠杆。(2)2016年以来,信贷投放主要在住房按揭贷款和政府基建项目,居民和政府在加杠杆,而非金融企业的杠杆率也在持续下降,银行的不良生成率在2季度也在环比降低,3季度预计将继续下降。杠杆转移路径是有效的。(3)但是居民加杠杆过快导致的一个后果是房价出现结构性过快上涨,房地产调控政策出台,也将带来按揭贷款未来的投放会减少。(4)在“资产荒”的背景下,未来信贷将投放何方?政府加杠杆。杠杠转移的路径将转向提高政府杠杠率。为了降低政府的债务率,政府融资平台方式受限,而PPP的模式将成型,未来银行借助产业基金的模式更多的介入PPP项目,PPP等政府项目将成为银行一个替代的信贷出口。

    4、信贷将转向PPP等政府基建项目。(1)我们在《债务周期:风险与化解》中提到,我国债务风险较高,主要是非金融企业的杠杆率过高;但是居民和政府的杠杆率过低,从而可以借助杠杆转移的方式,提高居民和政府的杠杆率来降低非金融企业的杠杆。(2)2016年以来,信贷投放主要在住房按揭贷款和政府基建项目,居民和政府在加杠杆,而非金融企业的杠杆率也在持续下降,银行的不良生成率在2季度也在环比降低,3季度预计将继续下降。杠杆转移路径是有效的。(3)但是居民加杠杆过快导致的一个后果是房价出现结构性过快上涨,房地产调控政策出台,也将带来按揭贷款未来的投放会减少。(4)在“资产荒”的背景下,未来信贷将投放何方?政府加杠杆。杠杠转移的路径将转向提高政府杠杠率。为了降低政府的债务率,政府融资平台方式受限,而PPP的模式将成型,未来银行借助产业基金的模式更多的介入PPP项目,PPP等政府项目将成为银行一个替代的信贷出口。

    5、房价下降对银行的风险敞口有多大?风险敞口预计2000亿—2300亿左右。(1)首先,4季度按揭贷款依然将增加。毕竟房地产调控政策是区域结构性政策,部分城市受限,其它城市依然正常开展;而且按揭房贷投放至少有3个月的周期。(2)其次,房价在4季度是否会降低?不一定。地产调控后,房价的变化节奏是:先“量跌价稳”再“价跌量跌”。短期内房价维持稳定,房价下降需要一段时间。(3)再次,风险敞口?2016年全国平均房价上涨10%左右,银行按揭房贷的风险敞口主要是本年新增的贷款,规模预计在4-4.5万亿左右,如果房价下降到年初水平,风险敞口也只有4000-4500亿左右,由于按揭贷是均衡投放,风险敞口预计2000亿—2300亿左右。(4)另外,当然,按揭贷款相关产业链上贷款预计也会受到牵连,风险敞口也存在,而且相关的“首付贷”,变现的按揭首付贷等产生的信贷风险敞口也同样存在,这种风险敞口规模尚不得而知。(5)最后,住房按揭贷款的风险不足惧。因为经验数据显示:在东亚国家,即使房价下降30%,冲击到首付,居民违约率也只有3%-5%。

    6、一种疑虑:杠杠区域性转移,这是否会带来三四线城市的房价继续走高,抬高全国城市平均房价?房价上涨可以传染,从一二线城市转向三四线城市,那结构化地产调控后,一线二线城市的投资性和投机性住房需求可能迁移到三四线城市。这种疑虑是有一定道理的。但是,可能性小。其一、看房地产周期,已经到了有史以来的最高点;其二、看区域经济发展的不平衡。低房价同当地经济发展、人口迁移有关,这些因素制约当地房价的上限;其三、看信贷投放。银行对房地产开发贷和按揭贷的投放都有对应标准和规划,主要投向一二线城市,实行名单制;按揭贷款重点也在支持一二线城市。

    7、投资建议:9月最后一周周报,我们对银行股的观点有变化。我们认为:政策利好将出现,可积极加大银行股配置比例,4季度银行股有绝对收益和相对收益。原因是:政策面将积极回暖,控风险提估值。中长期重点推荐:招商、北京、民生、光大、宁波,大行中,首推中行。

                                                                                                                                     摘自新浪财经

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